在過去的10天時間里，房地產(chǎn)行業(yè)格外“熱鬧”：首套房貸款利率6天2降;3家民營房企被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券;住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行發(fā)布關(guān)于實施住房公積金階段性支持政策的通知……利好政策高頻出臺，將大眾對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注熱度不斷推向新的高點。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年以來，全國范圍內(nèi)已有包括昆明在內(nèi)的超過130個城市，陸續(xù)出臺了超過200次房地產(chǎn)調(diào)控政策。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺及不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)市場交易行情將會如何變化?購房者又是怎樣的態(tài)度呢?

首套房貸款利率最低可至4.25%

5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，較前值4.6%下調(diào)15個基點。這也是6天內(nèi)，首套房貸款利率迎來的第二次調(diào)整。

就在5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》稱，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這也意味著，新辦理的首套房貸款利率下限6天內(nèi)兩連降，從4.6%降至4.25%。據(jù)了解，自LPR利率問世以來，與個人住房按揭貸款相關(guān)的5年期以上LPR歷經(jīng)5次調(diào)整，而此次調(diào)整的幅度最大。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，未來30年內(nèi)共將減少利息支出約1.6萬元。

隨后，各地城市相繼上演樓市松綁“大比拼”，而政策的暖風還在持續(xù)加碼。5月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行發(fā)布關(guān)于實施住房公積金階段性支持政策的通知，明確“受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報送征信部門”。

近期房地產(chǎn)調(diào)控和優(yōu)化政策的密集出臺，凸顯呵護市場之意，而背景則是當前國內(nèi)房地產(chǎn)交易市場持續(xù)低迷。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，其中，住宅投資29527億元，下降2.1%;住宅銷售面積下降25.4%，銷售額下降32.2%。而央行數(shù)據(jù)顯示，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

“房貸政策的放松，將直接降低購房者的購房成本，在實際操作中對于促成銷售將發(fā)揮積極作用，且不排除后續(xù)房貸利率還有進一步下調(diào)的可能。”一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，“盡管目前一系列調(diào)控政策正在逐步發(fā)揮作用，但兩個核心問題沒有得到解決，市場下行趨勢仍然難以扭轉(zhuǎn)。”他指出，其一是房企尤其是民營房企融資的問題，其二是如何重塑購房者購房信心的問題，這二者相輔相成，缺一不可。

解決融通困境房企還需積極自救

2021年下半年以來，國際局勢日趨復雜嚴峻，加之疫情反復的影響，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等壓力，房地產(chǎn)行業(yè)也陷入融資端疲軟、市場信心敏感的“陣痛期”。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的“高周轉(zhuǎn)”，短債長投現(xiàn)象較為嚴重，房地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售、回款周期與其借款、償債周期之間不匹配，開發(fā)商靠著在各個項目間調(diào)配資金償還各類債務(wù)，一旦信貸收緊，融資渠道不暢，疊加項目去化不理想，就會出現(xiàn)各類風險?，F(xiàn)階段出現(xiàn)風險的開發(fā)商大抵如此。因此，要維持房地產(chǎn)市場的總體穩(wěn)定，就需要保障開發(fā)商的合理融資需求，給予房企特別是民營房企降負債的窗口。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月，全國房企的到位資金10363億元，同比下降35.5%，成為2016年以來最低值。此次3家民營房企被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企發(fā)行人民幣債券，是對“完善民營企業(yè)債券融資支持機制”的具體落實，被視為穩(wěn)定樓市的一劑強心針。值得注意的是，在民營房企資信受損、市場信心不足的當下，此次發(fā)債強調(diào)了信用保護工具的使用，創(chuàng)設(shè)機構(gòu)同時發(fā)行包括CDS(信用違約互換)或CRMW(信用風險緩釋憑證)在內(nèi)的信用保護工具。深交所在官網(wǎng)發(fā)文稱，該信用保護憑證的成功設(shè)立，是市場落地的首單民營房企信用保護工具，標志著創(chuàng)新工具支持民營房企融資取得階段性成果。經(jīng)濟學家分析指出，此次推出的以CDS和CRMW為代表的外部增信工具是針對性極強的金融創(chuàng)新，為民營房企債券融資提供了必要的信用保護和增級，實際上就是對民營房企發(fā)債的一種信用“兜底”措施。

此次發(fā)行人民幣債券的3家房企均為當前房地產(chǎn)行業(yè)中的頭部民營企業(yè)，開發(fā)經(jīng)營能力相對較強，財務(wù)相對穩(wěn)健。這釋放了一個明確的信號：資金將聚焦安全、穩(wěn)健、優(yōu)質(zhì)的房企。一位資深房地產(chǎn)行業(yè)研究人員解讀到，此次發(fā)債除了對民營房企融資給予更清晰和精準的支持保障外，也將帶來連鎖反應(yīng)，更大范圍的優(yōu)質(zhì)民營房企將主動跟上，通過采取更適用于自身的債券發(fā)行方式獲得資金支持，推動企業(yè)進入更為良性的“循環(huán)”，走上量質(zhì)雙升的發(fā)展軌道。

“發(fā)債是一個很好的幫助房企解決融通困難的方式，但主要針對的是依然安全穩(wěn)健的房企，而要給那些即將‘踩紅線’甚至已經(jīng)‘踩紅線’的房企紓困，就需要當?shù)卣拖嚓P(guān)部門堅持因地制宜、一城一策的原則，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策。”云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪表示，民營房企要實現(xiàn)信用恢復和解決融通困境，除了依靠政策的傾斜和支持，還需積極開展“自救”，如進一步盤活資源，尋求更多的合作。

張洪指出，在提振行業(yè)信心的同時，更重要的是提振購房者的購房信心，如此才能促進行業(yè)恢復健康有序的發(fā)展。

保護并鼓勵合理的改善性住房需求

繼昆明之后，云南省內(nèi)楚雄、曲靖相繼發(fā)布公積金新政。其中，楚雄提高雙職工公積金貸款額度至60萬元，三孩家庭再上浮20%;曲靖則將雙職工公積金貸款額度上限調(diào)至80萬元。

“每次一有新政策出臺，我們接到的客戶咨詢量就會成倍增加，當然成交量也有一點提升，但與往年同期相比差距還不小，畢竟比起出手買房的，目前更多的還是咨詢、觀望的。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀人說。

自去年下半年以來，品牌房企頻頻“爆雷”，規(guī)模企業(yè)接連出現(xiàn)債務(wù)危機，不少城市的問題項目出現(xiàn)停工、交付難等問題，導致購房者普遍擔憂項目能否交付。部分購房者甚至放棄了短期內(nèi)購房的打算，壓制了合理需求。

“害怕遭遇爛尾樓，現(xiàn)在買房子，我最看中的就是開發(fā)商資金鏈是不是暢通?能不能按時交房?是不是能按承諾的品質(zhì)交房?”計劃購置婚房的小屠說出了無數(shù)購房者的心聲。在“房住不炒”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸民生屬性，房企的抗風險能力、項目的交付力，成為購房者最關(guān)注的因素。

“兒子馬上大學畢業(yè)了，我和老公想給他置辦一套住宅，讓他開始獨立生活。但是盤算來盤算去，二套房的首付和月供壓力還是不小，所以遲遲沒有出手。”近兩月一直在看房的陸女士說，“政策放松能否繼續(xù)加碼?尤其是針對合理需求的二套房政策。”業(yè)內(nèi)人士表示，在堅持“房住不炒”的主基調(diào)下，消費市場期盼政策能夠進一步支持、鼓勵剛需和合理的改善性住房需求。

政策松綁對于恢復購房信心有著積極作用，但政策效果顯現(xiàn)還需要時間。房地產(chǎn)政策的放松是一個循序漸進的過程，不能一蹴而就。張洪認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，市場將逐步回穩(wěn)，消費者的購房信心也將漸漸恢復，但相較于一線及二線城市預(yù)計三季度市場企穩(wěn)，昆明市場恢復或存在延遲性。

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